此次土地管理法修法的一個(gè)亮點(diǎn)，就是破解了集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的法律障礙，允許集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市。具體來看，草案一審稿和二審稿均刪去了現(xiàn)行土地管理法關(guān)于從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)使用土地的，必須使用國(guó)有土地或者征為國(guó)有的原集體土地的規(guī)定。

 

此外，在“三塊地”（農(nóng)用地、農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地、宅基地）改革方面，草案還探索了宅基地自愿有償退出機(jī)制：原則規(guī)定鼓勵(lì)進(jìn)城落戶的農(nóng)村村民依法自愿有償退出宅基地。

 

農(nóng)村宅基地的退出機(jī)制能否更加完善？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，這也成為出席分組審議的全國(guó)人大常委會(huì)組成人員討論最為熱烈的話題之一。

 

 

可賦予宅基地使用權(quán)抵押權(quán)能

 

在分組審議現(xiàn)場(chǎng)，鮮鐵可委員提出了這樣的建議：在土地管理法修正案草案第62條中，適當(dāng)放寬農(nóng)村宅基地使用、流轉(zhuǎn)限制，使宅基地更好地保值增值。

 

他表示，目前審議稿對(duì)宅基地的有關(guān)規(guī)定，已經(jīng)體現(xiàn)了去年中央一號(hào)文件有關(guān)完善農(nóng)民閑置宅基地和閑置農(nóng)房政策、探索宅基地三權(quán)分置、適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)的改革精神，具體的操作規(guī)定，建議在修正案草案第62條中進(jìn)一步明確。

 

全國(guó)人大常委會(huì)副委員長(zhǎng)王東明在發(fā)言中建議，要進(jìn)一步完善第62條關(guān)于農(nóng)民退出宅基地的規(guī)定，研究探索農(nóng)村宅基地退出機(jī)制。

 

他表示，修改后的第62條對(duì)農(nóng)民自愿有償退出宅基地作出規(guī)定，雖然只是原則性的，但這在深化宅基地制度改革方面向前邁進(jìn)了一大步，具有很積極的意義。從全國(guó)范圍看，宅基地在管理使用中還存在不少問題，主要體現(xiàn)在集約化程度低，閑置浪費(fèi)嚴(yán)重；退出機(jī)制不健全，難以變現(xiàn)；權(quán)能不完備，沒有抵押權(quán)。

 

他建議，這次修法能不能根據(jù)目前試點(diǎn)的進(jìn)展情況，在一些基本的問題上向前邁進(jìn)一步，作出明確規(guī)定，為進(jìn)一步深化改革提供法律依據(jù)，起到積極的引領(lǐng)和推動(dòng)作用。例如，賦予宅基地使用權(quán)抵押權(quán)能。在將房屋抵押時(shí)可以同時(shí)將宅基地使用權(quán)抵押，以實(shí)現(xiàn)房地一體。

 

建議對(duì)宅基地嚴(yán)格用途管制

 

還有全國(guó)人大常委會(huì)組成人員呼吁，在土地管理法的“大修”過程中，應(yīng)對(duì)宅基地制度從整體上作出更加完善的規(guī)定。

 

劉振偉委員在發(fā)言中建議，一是完善宅基地使用權(quán)的取得方式：依法公平取得，節(jié)約集約使用。依法公平取得，就是宅基地的使用，要具備農(nóng)戶資格權(quán)，只有本集體經(jīng)濟(jì)組織成員才有權(quán)取得本集體經(jīng)濟(jì)組織的宅基地使用權(quán)，落實(shí)“一戶一宅”。對(duì)于滿足農(nóng)戶自住需求且符合規(guī)定面積的，不收取使用費(fèi)或以較低價(jià)格收取使用費(fèi)；對(duì)于面積已經(jīng)超標(biāo)準(zhǔn)并無法調(diào)整的，實(shí)行有償使用。

 

二是嚴(yán)格用途管制。宅基地使用要符合規(guī)則，不得違法違規(guī)使用、買賣，嚴(yán)禁無“資格權(quán)”人員利用農(nóng)村宅基地建別墅大院和私人會(huì)館。對(duì)合法取得的宅基地，采取自住保障功能與經(jīng)營(yíng)性功能分置管理的辦法。對(duì)歷史遺留問題抓緊化解，制定化解的原則性規(guī)定。

 

三是完善宅基地用益物權(quán)權(quán)能制度。賦予宅基地使用權(quán)在特定范圍內(nèi)流轉(zhuǎn)、繼承、退出及收益權(quán)能。目前宅基地在本村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)流轉(zhuǎn)，無法形成流轉(zhuǎn)市場(chǎng)和價(jià)值。在多大范圍流轉(zhuǎn)適宜，需要實(shí)踐，范圍太小，不能形成流轉(zhuǎn)市場(chǎng)和市場(chǎng)價(jià)值；范圍過大，城里人下鄉(xiāng)占用宅基地建房可能會(huì)帶來新的問題，要把握好“度”。對(duì)于非集體經(jīng)濟(jì)組織成員因繼承房屋使用的宅基地，探索有償期限使用。

 

四是完善農(nóng)民房產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)制度。對(duì)符合規(guī)劃、合法取得的宅基地上的農(nóng)民房屋，由政府主管部門核發(fā)集體土地使用權(quán)證和房屋產(chǎn)權(quán)證，確認(rèn)產(chǎn)權(quán)并進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記，賦予農(nóng)民房屋財(cái)產(chǎn)抵押擔(dān)保權(quán)能。宅基地問題復(fù)雜，加之長(zhǎng)期以來無法可依，完善法律制度需要穩(wěn)妥并統(tǒng)籌推進(jìn)，同時(shí)給村民自治組織留出空間。